O condomínio de São Paulo com funcionário registrado enfrenta várias obrigações trabalhistas ao mesmo tempo: a convenção coletiva certa para cada vínculo (a CCT, o acordo anual entre sindicatos que fixa salário e benefícios da categoria), a participação nos resultados (PPR) quando há terceirizado, a gestão de riscos psicossociais da NR-1 (a norma federal que obriga todo empregador a tratar riscos no trabalho), o cuidado com a data-base (a data do ano em que a categoria negocia o reajuste) e a rotina de eSocial, FGTS e exames ocupacionais que corre em paralelo. O erro mais comum é tratar tudo isso como uma coisa só: são regras, sindicatos e prazos diferentes, conforme o funcionário seja do quadro próprio do condomínio ou de uma empresa terceirizada.
Este guia organiza essas frentes que o condomínio em São Paulo precisa acompanhar em 2026: empregado direto X terceirizado, o que cada convenção paga hoje, os prazos do PPR, o que mudou na NR-1 depois da decisão do Supremo Tribunal Federal (STF), a janela de dispensa que pode custar caro se ignorada e o resto da rotina trabalhista do ano.
O condomínio como empregador direto: qual convenção rege e qual é o reajuste vigente
Quando o porteiro, o zelador ou o faxineiro são contratados diretamente pelo condomínio, a categoria é regida pela CCT entre o Sindifícios (sindicato dos trabalhadores em edifícios e condomínios de SP) e o Sindicond (sindicato patronal). Vale de 1º de outubro de 2025 a 30 de setembro de 2026, com data-base em 1º de outubro.
O reajuste vigente, aplicado retroativamente a 1º de outubro de 2025, trouxe piso salarial +6,5%, vale-alimentação e vale-refeição +10% e os demais salários acima do piso +6,05%. Os pisos ficaram assim:
– Gerente Condominial: R$ 4.317,17
– Gerente Predial: R$ 3.063,47
– Zelador: R$ 2.188,18
– Porteiro e correlatos: R$ 2.096,09
– Faxineiro e demais funções: R$ 2.004,02
– Vale-alimentação: R$ 552,08 por mês
– Vale-refeição: R$ 17,90 por dia trabalhado
O próximo ciclo (data-base 1º de outubro de 2026) ainda não teve reajuste negociado até a publicação deste artigo; os valores vigentes seguem sendo os da CCT 2025/2026.
Quando o condomínio contrata terceirizado: outra convenção, outro calendário
Funcionário terceirizado é quem presta serviço no condomínio (limpeza, portaria, controle de acesso, conservação), mas é contratado por uma empresa prestadora, não diretamente pelo condomínio. Essa categoria segue outra convenção: a CCT firmada entre o SEAC-SP (sindicato patronal das empresas de asseio e conservação de São Paulo) e a FEMACO (federação dos trabalhadores da categoria).
Na CCT 2026/2027, o reajuste de pisos foi de +7% sobre os valores vigentes em dezembro de 2025. A vigência das cláusulas econômicas é de 12 meses a partir de 1º de janeiro de 2026; as demais cláusulas valem por 24 meses.
A obrigação documental (folha, encargos, benefícios) é da empresa prestadora, não do condomínio. Mas cabe ao síndico acompanhar se ela está em dia, porque é o condomínio quem sente o transtorno quando não está.
PPR: o que é, quem recebe e os prazos de 2026
O PPR é um valor extra pago em parcelas fixas, previsto em convenção coletiva, diferente do 13º salário e independente do lucro do condomínio. Ele existe só na convenção dos terceirizados (SEAC-SP/FEMACO): a CCT dos empregados diretos não tem cláusula equivalente.
O PPR de 2026 soma R$ 356,39 no ano, dividido em duas parcelas de R$ 178,19 cada. A primeira parcela, referente à apuração de janeiro a junho de 2026, venceu em 10 de agosto. A segunda, referente a julho a dezembro de 2026, tem prazo até 10 de fevereiro de 2027.
Vale o mesmo cuidado da seção anterior: o pagamento é obrigação da empresa terceirizada, mas o condomínio que a contrata faz bem em confirmar que o repasse aconteceu.
NR-1 e riscos psicossociais: o que o STF mudou (e o que não mudou)
A NR-1 obriga todo empregador com funcionário registrado, inclusive o condomínio, a mapear e tratar riscos psicossociais no trabalho (fatores que afetam a saúde mental, como sobrecarga, assédio e pressão constante). Em 25 de junho de 2026, o STF suspendeu por 90 dias, em liminar do ministro André Mendonça na ADPF 1316 (ação que discute se uma norma respeita a Constituição), apenas os itens que embasam autuação, multa ou notificação punitiva: a obrigação de tratar os riscos no PGR (Programa de Gerenciamento de Riscos) não foi revogada, só a punição ficou pausada.
Essa liminar foi a referendo do Plenário do STF em sessão virtual entre 7 e 18 de agosto; enquanto o desfecho não é confirmado publicamente, o recado pro síndico não muda: manter o PGR em dia segue obrigatório. Pra aprofundar (o que entra no PGR, penalidades, quem responde), veja nosso artigo sobre NR-1 no condomínio.
A janela de dispensa antes da data-base: um cuidado que vale para as duas categorias
Existe uma regra federal, válida para qualquer categoria empregada no Brasil, inclusive as duas do condomínio: demitir um funcionário sem justa causa nos 30 dias que antecedem a data-base da categoria gera direito a uma indenização adicional de 1 salário mensal (Lei nº 7.238/1984, art. 9º).
Como cada categoria do condomínio tem sua própria data-base, a janela de risco também é diferente. Para os empregados diretos (porteiro, zelador, faxineiro do quadro próprio), a data-base é 1º de outubro, e o mês de cuidado é setembro. Para os terceirizados, a data-base é 1º de janeiro, e o mês de cuidado é dezembro.
O resto da rotina trabalhista: eSocial, FGTS e exames ocupacionais
Além das convenções, do PPR e da NR-1, três obrigações seguem valendo o ano todo, para qualquer funcionário CLT do condomínio:
– FGTS: o condomínio empregador deposita mensalmente 8% da remuneração do funcionário na conta vinculada dele (Lei nº 8.036/1990, art. 15).
– eSocial: o sistema do governo onde o condomínio registra admissão, salário, afastamento e dados de saúde do funcionário.
– Exames ocupacionais: admissional, periódico e demissional, parte do PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional, exigido pela NR-7), com os eventos informados obrigatoriamente no eSocial.
Manter essas três rotinas em dia é o que evita boa parte dos problemas trabalhistas do condomínio, bem antes de qualquer fiscalização bater à porta.
Perguntas frequentes sobre obrigações trabalhistas no condomínio
Meu condomínio só tem porteiro terceirizado, preciso me preocupar com convenção coletiva?
Sim, mas é outra convenção: a dos terceirizados (SEAC-SP/FEMACO), diferente da dos empregados diretos do condomínio. A obrigação documental principal é da empresa prestadora, mas o condomínio deve acompanhar e exigir que ela esteja em dia, inclusive o pagamento do PPR.
A multa da NR-1 foi suspensa, então posso deixar a gestão de riscos psicossociais de lado?
Não. O STF suspendeu por 90 dias apenas os itens da norma que embasam autuações e multas. A obrigação de identificar e gerenciar os riscos psicossociais no PGR do condomínio continua valendo normalmente.
Todo funcionário do condomínio tem direito ao PPR?
Não necessariamente. O PPR de 2026 é uma cláusula da convenção dos terceirizados (limpeza, portaria e conservação contratados via empresa prestadora). Empregados diretos do condomínio, como porteiro e zelador do quadro próprio, seguem outra convenção, que não prevê PPR.
Posso demitir um funcionário perto da data-base sem problema?
Tem um cuidado: dispensar sem justa causa nos 30 dias antes da data-base da categoria gera indenização adicional de 1 salário mensal, por lei federal. Vale para as duas categorias, cada uma com sua própria data-base.
Qual é a data-base da categoria em São Paulo?
Depende da categoria: 1º de outubro para os empregados diretos do condomínio (porteiro, zelador, faxineiro do quadro próprio) e 1º de janeiro para os terceirizados de limpeza, conservação e portaria.
Acompanhar duas convenções coletivas, o calendário do PPR, o status da NR-1 e a janela de dispensa ao mesmo tempo é trabalho de rotina, não episódio isolado. É esse tipo de acompanhamento contínuo que a Delomo estrutura para os condomínios que administra em São Paulo.
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