A partir de 1º de dezembro de 2026, o condomínio vai emitir nota fiscal, a NFS-e (Nota Fiscal de Serviços Eletrônica, o documento fiscal digital que passa a ser obrigatório na cobrança da taxa condominial e de outras receitas do condomínio). A data está fixada no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, publicado em 30 de julho de 2026. Mas emitir esse documento não é o mesmo que o condomínio passar a pagar um imposto novo sobre a cota: são duas obrigações diferentes, e a segunda só existe em situações específicas.
Este artigo explica o que o Ato Conjunto determina, por que a cota condominial comum, como regra, continua fora do novo imposto, em quais situações o condomínio pode se tornar contribuinte de fato, uma divergência real entre especialistas sobre até onde vai a obrigação de emitir, o cronograma completo da reforma tributária (para não confundir prazos) e o que fazer antes de dezembro.
O que o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4 determina para o condomínio
O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4 é uma norma assinada em conjunto pela Receita Federal do Brasil e pelo CGIBS (Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços, o órgão federativo que administra o novo imposto), publicada em 30 de julho de 2026 por Robinson Sakiyama Barreirinhas, Secretário Especial da Receita Federal, e Flávio César Mendes de Oliveira, presidente do CGIBS. No Art. 1º, inciso III, alínea ‘f’, o texto fixa 1º de dezembro de 2026 como a data em que passa a valer a obrigatoriedade de emitir NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício (o nome técnico, no direito, para o condomínio de apartamentos ou casas), bem como outras receitas do condomínio.
Vale reparar que o mesmo Ato fixa datas diferentes para outros documentos e serviços do mesmo pacote, o que ajuda a não confundir prazos: a NF-e, a NFC-e e o CT-e (outros tipos de nota fiscal eletrônica, usados por empresas em geral) já valem desde 3 de agosto de 2026, e a NFS-e para a maior parte dos serviços sujeitos a ISS também começa em 1º de dezembro, com uma exceção pontual que entrou em vigor em 1º de outubro. Para o condomínio, o marco que importa é um só: 1º de dezembro de 2026.
Emitir nota fiscal não é o mesmo que pagar imposto
É aqui que mora a confusão mais comum sobre o tema, e ela tem base legal clara.
Obrigação acessória e obrigação principal, a distinção que evita o susto
O Código Tributário Nacional (Lei 5.172/66), no art. 113, separa duas coisas: a obrigação principal, que é o dever de pagar o tributo, e a obrigação acessória, que é o dever de cumprir uma formalidade no interesse da fiscalização, como emitir um documento. Emitir a NFS-e é a obrigação acessória. Pagar IBS ou CBS é a obrigação principal. A primeira não faz a segunda nascer automaticamente: um condomínio pode ter que emitir a nota e, mesmo assim, não dever nenhum tributo sobre o valor cobrado.
Por que a cota condominial comum, como regra, fica fora do IBS e da CBS
A Lei Complementar nº 214/2025, no art. 26, caput e inciso I, estabelece que o condomínio edilício não é, como regra, contribuinte do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, o novo imposto estadual e municipal que substitui o ICMS e o ISS) nem da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, o novo tributo federal que substitui o PIS e a Cofins). O motivo é o tipo de receita: a cota condominial, ordinária ou extraordinária, é rateio de despesa comum entre os condôminos, não uma receita obtida no mercado, por isso fica de fora da base de cálculo dos dois tributos como regra geral.
Quando o condomínio se torna contribuinte de fato
A mesma lei prevê três situações em que o condomínio deixa de ser exceção e passa a dever o imposto de fato:
- Optar voluntariamente pelo regime regular (o regime tributário padrão, que qualquer condomínio pode escolher adotar): nesse caso, o IBS e a CBS passam a incidir sobre tudo que o condomínio cobra, de moradores e de terceiros, com direito a créditos.
- Ultrapassar o limite de receita de terceiros sem ter feito essa opção: quando o que vem de fontes como antena, publicidade, painel digital ou aluguel de área comum para terceiros atinge 20% ou mais da receita total do condomínio, só essa parcela passa a ser tributada, com direito a crédito proporcional. A cota comum continua fora.
- Importar bens ou serviços do exterior. O limiar de 20% funciona como um corte, não como uma escala gradual: passar dele já enquadra o condomínio, seja com 21% ou com 60% de receita de terceiros.
Todo condomínio precisa emitir nota fiscal, ou só quem tem receita extra?
Aqui existe uma divergência real entre especialistas, e ela merece ser tratada como o que é: um ponto que a regulamentação ainda não fechou, não uma dúvida qualquer. A leitura mais repetida na imprensa especializada em condomínio é que a obrigação de emitir a NFS-e recai só sobre quem tem receita de exploração de área comum, e que a cota condominial comum permanece dispensada, por representar apenas rateio de despesa.
Já o Direcional Condomínios, em artigo específico sobre esse ponto publicado em 3 de agosto de 2026, chama a atenção para outro fato: o texto literal do Ato Conjunto, na alínea ‘f’, não distingue condomínio contribuinte de condomínio não contribuinte ao fixar a obrigação de emitir NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais. Segundo o artigo, o próprio regulamento do IBS reconhece a lacuna, ao remeter a dispensa dos condomínios não contribuintes a atos que ainda serão editados.
Na prática: a existência da obrigação e a data de 1º de dezembro de 2026 estão cravadas. O que ainda não saiu é o ato que dispensaria formalmente, por escrito, quem só cobra a cota comum. Até lá, o condomínio faz bem em se preparar como se a obrigação de emitir alcançasse a cota também, e em acompanhar se a regulamentação complementar sai antes do prazo.
Cronograma para não confundir: NFS-e, CBS e IBS
2026 inteiro é declarado pela Receita Federal como ano de teste, com alíquota simbólica de 1% (sendo 0,9% de CBS e 0,1% de IBS) e sem desembolso efetivo para quem for contribuinte. A obrigação de emitir NFS-e em dezembro é só o documento: não é o início da cobrança do imposto.
A cobrança real da CBS (o tributo federal) começa em 1º de janeiro de 2027, e só para quem for contribuinte. Já o IBS (o imposto estadual e municipal) entra de forma gradual entre 2029 e 2032, com o sistema plenamente em vigor e a extinção definitiva do ICMS e do ISS em 2033.
O que fazer até dezembro de 2026
Quatro providências concentram a preparação recomendada por quem acompanha o tema de perto:
- Mapear e separar as fontes de receita do condomínio: cota comum de um lado, receita de exploração de área comum (antena, publicidade, estacionamento de terceiros) do outro.
- Revisar os contratos que envolvem exploração de área comum, porque são eles que podem levar o condomínio a se aproximar do limiar de 20%.
- Adaptar ou parametrizar o sistema de gestão e emissão de boletos para também gerar a NFS-e a partir de dezembro.
- Checar com o contador do condomínio se alguma receita está perto do limiar que muda o enquadramento tributário.
Um ponto que tira uma dúvida comum: o condomínio já tem CNPJ (necessário hoje para abrir conta e contratar funcionários), e o texto do Ato Conjunto não exige nenhum novo cadastro específico para emitir a NFS-e.
O que acontece se o condomínio não emitir a nota fiscal no prazo
O regulamento do IBS e da CBS prevê uma moldura geral de infrações para quem descumpre obrigação acessória, como omitir informação, atrasar uma entrega ou registrar dado incorreto. Mas a própria Receita Federal, em nota oficial de abril de 2026, esclareceu que não há aplicação de multas antes de 90 dias após a publicação do regulamento, e chamou 2026 de período de adaptação, com foco em conformidade, não em punição.
Até a publicação deste artigo, nenhuma fonte consultada traz um valor de multa específico para o condomínio que deixar de emitir a NFS-e da cota. O que existe é a moldura geral de infração, não um número fechado para esse caso.
Perguntas frequentes sobre a nota fiscal do condomínio
O condomínio precisa emitir nota fiscal da taxa condominial comum?
A partir de 1º de dezembro de 2026, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4 determina que o condomínio emita NFS-e na cobrança de taxas e demais valores condominiais. A leitura mais comum na imprensa especializada é que isso recai, na prática, sobre quem tem receita de exploração de área comum, mas o texto literal da norma ainda não faz essa distinção de forma expressa, e o ato que dispensaria formalmente quem só cobra a cota comum ainda não foi editado. É um ponto em aberto até a regulamentação sair.
Emitir nota fiscal significa que a taxa condominial vai ficar mais cara?
Não necessariamente. Emitir a NFS-e é uma obrigação acessória, o dever de cumprir a formalidade do documento. Pagar IBS ou CBS é a obrigação principal, o dever de recolher o tributo, e só existe se o condomínio for contribuinte. Pela Lei Complementar nº 214/2025, a cota condominial comum, como regra, continua fora do IBS e da CBS, porque é rateio de despesa, não receita de mercado.
Quando o condomínio se torna contribuinte de IBS e CBS?
Em três situações: optar voluntariamente pelo regime regular, e aí o imposto passa a incidir sobre tudo que o condomínio cobra; ter receita de terceiros (antena, publicidade, estacionamento, aluguel de área comum) igual ou acima de 20% da receita total, mesmo sem essa opção, caso em que só essa parcela é tributada; ou importar bens ou serviços do exterior.
A obrigação de emitir nota fiscal em dezembro de 2026 já é o início da cobrança do novo imposto?
Não. Dezembro de 2026 é a data de início da obrigação de emitir o documento fiscal. A cobrança real da CBS começa em janeiro de 2027, só para quem for contribuinte. O IBS entra de forma gradual entre 2029 e 2033. O ano de 2026 inteiro é declarado pela Receita Federal como ano de teste, com alíquota simbólica e sem desembolso efetivo.
O que o condomínio precisa fazer para se preparar até dezembro de 2026?
Mapear e separar as fontes de receita (cota comum de um lado, receita de exploração de área comum do outro), revisar contratos que envolvam exploração de área comum, adaptar o sistema de gestão e emissão de boletos para também gerar a NFS-e, e conferir com o contador se alguma receita está perto do limiar de 20% que muda o enquadramento tributário.
O que acontece se o condomínio não emitir a nota fiscal no prazo?
O regulamento do IBS e da CBS prevê penalidades gerais por descumprimento de obrigação acessória, como omissão, atraso ou dado incorreto. Mas a própria Receita Federal declarou que não haverá aplicação de multas antes de um prazo após a publicação do regulamento, e que 2026 é um ano de adaptação, com foco em conformidade, não em punição. Não há, até o momento, um valor de multa específico divulgado para esse caso.
Acompanhar um cronograma de reforma tributária junto com todo o resto da rotina fiscal e trabalhista do condomínio é trabalho contínuo, não tarefa de um mês só. É esse tipo de acompanhamento que a Administração de Condomínios da Delomo estrutura para os prédios que administra em São Paulo: entender o que cada norma nova exige, avisar o síndico com antecedência e ajudar a organizar o que precisa estar pronto antes do prazo.
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